楼市有望降温!4月百城住宅均价环比涨幅收窄


近日,中国指数研究所发布的全国100城市房价指数显示,4月份100个城市的住宅交易平均价格涨幅环比收窄。根据行业分析,目前全国房价收入比进一步分化。随着一季度和四月份地方房地产市场相关措施的实施,住房企业二季度利润预期不容乐观,未来房地产市场将呈现“退烧”趋势。

-100个城市的房价环比上涨下跌

4月30日,中国指数研究院发布了4月份全国100个城市房地产平均价格指数。数据显示,4月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为元/平方米,环比上涨1.45%,比上个月下降0.45%。

根据100城市价格指数体系,对全国100个城市新建住宅的整体抽样调查数据进行统计分析。同月,100个受监控城市中有71个上升,25个下降,4个持平。

全国100个城市住宅平均价格同比上涨8.98%,比上个月上涨1.57个百分点。根据中位数计算,全国100个城市(新建)的房价中位数为7065元/平方米,环比上涨0.68%,同比上涨1.92%。

从重点城市来看,北京、上海等十大城市4月份(新建)住房均价为元/平方米,环比上涨1.53%,比上个月下降0.99%。同比增长14.42%,比上个月增长1.59个百分点。

根据该中学的分析,总体而言,4月份的百城住宅价格指数从同比增长缩小,从同比增长进一步扩大。今年第一季度和4月,许多地方政府相继出台印古什房地产市场监管政策。其中,廊坊、惠州等城市,由于当地市场投机需求的增加和房价的快速上涨,政府出台了限制购房、提高首付比例、规范开发商行为等紧急政策来冷却楼市。

此外,南京、苏州等城市房价相对较高,涨幅较快,政府也相继出台了限价政策,稳定房价上涨。吉林和长沙等一些城市仍面临严重的库存压力。地方政府刺激了需求的释放,并通过增加贷款配额和给予财政补贴等措施鼓励去库存化。

在市场供给方面,4月份重点城市销售量稳步增长,新建建筑价格进一步上涨,拆迁效果更好。在需求方面,深圳和上海监管政策的影响已经初步显现,成交量略有下降。惠州、昆山等周边三线城市收到了部分溢出需求,营业额有所增加。南京、武汉等二线城市继续保持较高的营业额。

-不同的房价收入比存在地区差异。

4月27日,易居房地产研究院发布的《中国30个省市房价收入比》指出,从1998年至2015年房价收入比的走势来看,存在明显的“三个阶梯”:一是北京和上海的平均交易价格明显高于其他省市;其次,在东部和南部经济发达地区,平均价格也处于相对较高的水平,如浙江、天津、福建、广州和海南。最后,在许多中西部省份和东部少数内陆省份,平均交易价格都在6000元/平方米以下,贵州的最低平均价格只有3629元/平方米。

-“商品住宅交易平均价格快速上涨的地区主要位于东部和中部地区经济发展势头良好的省市,而西部地区的房地产市场普遍疲软。”易居房地产研究所研究员曹纳尼对记者《经济参考报》表示,虽然东部地区商品房的房价和收入相对较高,但各省之间差异很大。“总体而言,全国房价收入比排名前七位的都是东部省份,但仍有江苏、辽宁和山东低于全国平均水平。中西部地区各省之间的差别相对来说是微不足道的。”

曹纳尼解释说,2016年全国房价增幅可能高于城镇居民人均可支配收入增幅,但会存在地区差异:东部沿海经济发达省市房价增幅将进一步高于城镇居民人均可支配收入增幅;中西部省份房价的上涨可能接近收入的增长。

值得一提的是,自2016年初以来,房地产市场在2015年继续见底反弹的格局。随着全国范围内股票交易热潮的推进,房地产市场普遍升温。据国家统计局数据,第一季度全国房地产开发投资亿元,名义同比增长6.2%,比上年增长5.2%。全国商品房销售1852.4亿元,同比增长54.1%,住宅销售增长60.3%。

此外,根据易居研究所跟踪的数据,2016年第一季度,全国商品房平均交易价格同比上涨18.3%,销售面积同比上涨35.6%。因此,自2015年房地产市场反弹以来,全国商品房的数量和价格都出现了相对较大的上涨,在未来一段时间内还将继续以惯性方式上涨。

趋势:第二季度房价将保持稳定

从企业利润来看,截至4月30日,房地产上市公司第一季度业绩陆续公布。中原地产研究部(Central Plains Real Estate Research Department)最近对其中50家住房企业的业绩进行了统计分析,显示这些企业的平均净利润率为6.2%,与2015年同期相比呈现非常明显的下降趋势。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者《经济参考报》,“从2015年开始,住房企业出现了收入增加而利润不增加的现象。尽管宽松的房地产政策刺激房地产市场触底回升,但爆炸性上涨的第一条和第二条线并不代表全国市场。大多数三线城市和四线城市仍在调整过程中,以价换量的现象仍在继续。”

-“此外,虽然一、二线城市一季度的市场表现相对乐观,但过多的奢侈品项目逐渐影响了住房企业的去城市化速度。”张大伟表示,“第一季度,虽然一线和二线城市的房地产市场相对火爆,但自2015年以来频繁出现的“土地王”现象抬高了地价,进一步透支了住宅企业的利润”。

张大伟进一步指出,2015年是住房公司告别两位数利润率的第一年,只有9%;2014年房地产企业平均净利润为10.5%。2013年净利润为11.97%。“数据显示,房地产公司的盈利能力大幅下降。企业收入增加了,但利润增长低于收入增长。”

张大伟预测,在利润下降的情况下,越来越多的非专业房地产公司将离开房地产领域,房地产竞争将变得越来越激烈。核心盈利能力下降,金融风险加剧。“住宅企业可持续发展的关键在于战略转型,市场分化将在未来继续。对于住房企业来说,在三线和四线城市有太多地点的企业将继续面临清仓问题。”

针对第二季度的市场趋势,嘉里分析师李春燕告诉记者《经济参考报》,在清仓限购的“双向控制”政策的影响下,楼市在4月份继续火爆。「然而,如果房地产市场在第二季成交,第一季的增长率几乎不可能维持。房价将保持稳定。房地产市场作为一个整体,尤其是热门城市,将在调整过程中出现分化。”

2015年第二季度销售基数不低,今年第二季度不会有股市效应。凯瑞信息集团董事长丁祖昱进一步指出,由于第一季度部分需求提前释放,加上上海、深圳等一些热门城市出台的限制性政策,将对市场交易产生相当大的影响。在最热的第一季度之后,热门城市将开始调整,市场交易将有所下降,房价将“基本稳定”。

克里认为,在一线城市中,上海和深圳受到收紧政策的影响,在未来一段时间内降价的可能性更大。至于二线城市,虽然政策方向已经从刺激转向监管,但仍在不断扩大,市场热度正逐步开始从强势二线城市转移到弱势二线城市。尽管南京和苏州等一些热门城市已经开始实行价格管制,但它们的努力相对有限,市场热度预计还会持续。三线和四线城市变化不大。受一线城市“溢出效应”影响的珠三角、上海周边城市以及佛山、东莞、惠州、昆山、太仓、嘉兴、廊坊、唐山等北京周边的三线、四线城市,价格更有可能上涨而不是下跌。

鉴于第二季度房价走势,该中学还认为,未来,由于城市市场过热,地方政府将继续实施政策。城市政策将逐步收紧,住房投机将在一定程度上得到遏制。库存高的城市将继续加大鼓励需求释放的力度。从价格走势来看,一线周边和热点二线城市房价上涨的驱动力仍然充足,但随着稳定房价政策的出台,上涨将逐渐放缓。